營建業專區 問與答

一、何謂營建業，其主要之行業特性有哪些？

  1. 工程期間長：營建業之工程期間不論建築投資興建房屋出售或營造業承攬工程往往長達數年，橫跨數個會計期間，損益涉及多層面計算方法較為複雜。
  2. 相關週邊行業眾多：如：建設公司、營造廠、土地開發公司、建材商、土木包作業、廣告代銷公司、房仲業…等。
  3. 除營所稅、營業稅，尚涉及其他眾多稅目，如：土地增值稅、綜合所得稅、印花稅、契稅、房屋稅及地價稅…等。
  4. 產品銷售價格非僵固性，受到地段、時間、品質以及法令之影響大。

二、營建業經營模式及上下游關係為何？

Hon-Yih
sequenceDiagram participant 地主 participant 建設公司 participant 銀行 participant 營造廠商 participant 廣告公司 participant 購屋客戶 activate 建設公司 activate 地主 Note over 地主,建設公司: 【合作模式】 1.自地自建 2.與地主合建 3.共同投資興建 銀行->>建設公司: 土地、建築融資 activate 銀行 建設公司->>銀行: 價金信託 建設公司->>營造廠商: 工程發包 activate 營造廠商 Note over 營造廠商: 【承攬模式】 1.包工包料 2.包工不包料 建設公司->>廣告公司: 委託代理銷售 activate 廣告公司 廣告公司->>購屋客戶: 銷售(預售屋) activate 購屋客戶 營造廠商->>建設公司: 完工 deactivate 營造廠商 廣告公司->>購屋客戶: 銷售(成屋) deactivate 廣告公司 建設公司->>購屋客戶: 直接銷售(餘屋) 銀行->>購屋客戶: 貸款 建設公司->>購屋客戶: 產權移轉、交屋 deactivate 購屋客戶 deactivate 銀行 deactivate 地主 deactivate 建設公司

二、營建業經營模式及上下游關係為何？(svg)

三、建案興建各階段與會計帳務上存在之關聯為何？

興建階段 內容說明
(1)初步規劃(編列預算、投資模式等)。
(2)委託建築師(設計圖)以及營造廠(大、小包)完成細項設計。
(3)辦理建築執照申請。
(4)辦理土、建物融資及不動產價金信託。
(5-1)預售行為(實務上為取得建照後)。
(5-2)開工。
(5-3)完工。
(6)申請使用執照並取得門牌號碼(通過消防安檢及取得五大管線證明)。
(7)驗收、結案、成立管委會。
(8-1)預售交屋，完成過戶。
(8-2)成屋銷售，完成過戶。

四、建設公司常見興建模式下有哪些？

合建分售 合建分屋 自地自建
名詞涵義 建設公司賣房屋；地主賣土地 建設公司依約定之分屋比例，
以地主應分得房屋來交換地主部分持有的土地
(簡稱房地互易)		 建設公司或地主用自己所擁有的土地來建造房屋
建設公司稅金負擔 低 中 高
股東稅金負擔 低 中 高
地主稅金負擔 高(稅改前：低) 中 -
查稅風險 略高 次之 低

五、房地合一稅改後，對不動產投資及交易市場影響？

  1. 未來五年房市緩跌；都市更新議題啟動。
  2. 房屋總價與稅負多寡連動關係明確。
  3. 不動產交易趨勢轉向小坪數、低總價產品。
  4. 投資前對於未來處份時獲利之稅負應重新考量。

六、房地合一稅改後，建商及地主應思考之重要稅務議題有哪些？

  1. 建商重要考量點
    1. 土地以個人或成立公司取得或境外公司名義購置？
    2. 以往合建模式是否須修正？
    3. 合建分屋是否為將來合建模式主流？
    4. 採合建分屋模式建設公司產生盈餘分配，對於股東個人綜合所得稅的衝擊。
  2. 賣方(地主)重要考量點
    1. 依不動產取得方式及時間不同，最佳稅務規劃為何？
    2. 持有超過10年以上土地，採何種模式開發較佳？
    3. 合建分得房屋未來自住或出售如何規劃？
    4. 享有自有土地、自用房屋的稅務優惠之條件為何？

七、房地合一稅改後，不動產相關從業人員如何因應？

  1. 如何提供全方位的專業服務，以贏得買賣雙方信任。
  2. 持續更新並提昇自我在地政、法律及稅務規劃等方面之重要概念。
  3. 案件洽商過程中，能否能夠於事前掌握「核心議題」，以避免案件破局；進而提高成交率及優質專業服務之口碑。
  4. 尋求及建立合適的跨業整合，並提高與策略聯盟合作對象之整合服務效益。

八、企業會計準則適用下，建設公司應注意事項？

  1. 建設公司與買方簽約，履行將不動產交付買方之義務，且買方並無權指定及變更不動產主要結構，則此一份合約應作為商品『銷售合約』，而非『建造合約』。其收入認列時點，則在不動產交屋時，認列收入。
  2. 建設公司與營造廠簽約，要求營造廠提供技術進行一項資產(不動產)之建造，而建設公司因有權指定及變更該不動產主要結構，故此一份合約對營造廠而言應作為『建造合約』。其營造廠之收入認列方式，必須視此建造合約之結果能否可靠估計，而採用『完工百分比法』或『零利潤法』。